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REALVADIS . Infothek . Lexikon Bauen - Kaufen - Finanzieren

 

 Lexikon Bauen - Kaufen - Finanzieren  


A B D E F G H I K L M N O P R S T U V W Z


Abgeschlossenheitsbescheinigung
Bescheinigung darüber, dass eine Eigentumswohnung oder ein Teileigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) baulich hinreichend von anderen Wohnungen und Räumen abgeschlossen ist, beispielsweise durch Wände und Decken mit entsprechendem Schall- und Wärmeschutz. Ein abschließbarer Zugang zu jeder Einheit muß überdies vorhanden sein. Augestellt wird sie von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde.
Zusammen mit dem Aufteilungsplan ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung die Voraussetzung für die Aufteilung eines Gebäudes in Wohnungseigentum und/oder Teileigentum. Sie ist für das Anlegen eigener Grundbuchblätter einer jeden Eigentumswohnung erforderlich, also immer bei einem Neubau von Eigentumswohnungen oder bei der Aufteilung eines Mietshauses in Eigentumswohnungen und/oder Teileigentum.

Abtretung

Übertragung von Forderungen und Rechten vom bisherigen Gläubiger auf einen neuen Gläubiger durch Vertrag. Abtretungsmöglichkeiten: Abtretung einer Grundschuld. Praktisch bedeutsam ist die Abtretung einer Grundschuld besonders bei Umschuldungen.
Sie erübrigt die Eintragung einer neuen Grundschuld im Grundbuch zugunsten des neuen Darlehensgebers. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass die Bedingungen der abzutretenden Grundschuld den Anforderungen des neuen Gläubigers entsprechen (Zinssatz, Nebenleistungen, Vollstreckbarkeit).
Auch die Teilabtretung von Grundschulden ist möglich. Abtretung von Rechten und Ansprüchen aus Bausparverträgen oder Lebensversicherungen (Tilgungsaussetzung).

Agio
Übersteigt der Auszahlungsbetrag eines Darlehens den Nominalbetrag, so spricht man von einem Agio (auch Aufgeld). Agios finden in der heutigen Zeit eher selten Anwendung, da sich der Darlehensgeber das Agio in Form eines höheren Nominalzinssatzes vergelten lässt und in sofern kein wirtschaftlicher Vorteil für den Darlehensnehmer entsteht.

Annuität
Dieser Begriff bezeichnet die jährliche, gleich bleibende Summe, mit der ein Darlehen zurückgezahlt wird. Sie wird im Darlehensvertrag festgelegt. Die Annuität setzt sich aus zwei Teilen zusammen: dem Preis für das Darlehen (Zins) und die Rückzahlung der Darlehenssumme (Tilgung). Zu Beginn der Rückzahlung ist der Zinsanteil hoch, mit Abnehmen der Restschuld überwiegt die Tilgung.

Auflassungsvormerkung
Das Eigentum an einem Grundstück geht nach § 925 BGB rechtswirksam erst dann an den Käufer über, wenn der alte Grundbucheintrag gelöscht und der neue Besitzer im Grundbuch eingetragen ist.
Will der Käufer ein Grundstück erst später kaufen, es sich jedoch bereits vorher sichern, kann er eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eintragen lassen. Dann darf der Eigentümer das Grundstück nur mit Zustimmung des Käufers an einen anderen Interessenten verkaufen.

Außenprovision
siehe: Maklercoutage

Baubeschreibung
In der Baubeschreibung werden die bei der Ausführung eines Bauvorhabens angewendeten Techniken und eingesetzten Materialien aufgeführt. Anhand der Baubeschreibung können Käufer und Darlehensgeber die Bauweise und Qualität eines Gebäudes beurteilen. Die Baubeschreibung ist Bestandteil des Antrages auf Baugenehmigung und wichtige Unterlage bei der Finanzierungsanfrage.

Baulast
Baulasten sind im Baulastenverzeichnis eingetragene öffentlich-rechtliche Beschränkungen der Bebaubarkeit bzw. Nutzbarkeit eines Grundstücks. Die Einsichtnahme in dieses Verzeichnis empfiehlt sich vor einem Grundstückserwerb. Das Baulastenverzeichnis wird bei den Bauordnungsämtern geführt. Die Baulast existiert in
Bayern nicht. Durch Baulasten an Nachbargrundstücken ist es möglich, die Bebaubarkeit bzw. Nutzbarkeit eines
Grundstückes sicherzustellen.

Bausparvertrag
Vertrag mit einer Bausparkasse, durch den der Sparende einen Rechtsanspruch auf ein Bauspardarlehen erwirbt, indem er ein Mindestguthaben anspart. Rechtlich (nach 320 BGB) ist der Bausparvertrag ein gegenseitiger, langfristiger Darlehensvorvertrag. Zentrale Rechtsfigur des Bausparvertrages ist die Zuteilung der Bausparsumme. Diese setzt sich aus Sparguthaben und Bauspardarlehen zusammen. Das Bauspardarlehen wird nachrangig abgesichert, das heißt, es wird im Grundbuch an zweiter Stelle mit einer Grundschuld belastet.

Beleihung
Geldinstitute gewähren nur dann einen Kredit, wenn der Kunde ihnen Sicherheiten bieten kann, die ihnen im Fall seiner Zahlungsunfähigkeit zufallen. Die Höhe der Beleihung hängt davon ab, wie hoch der Beleihungswert und die Beleihungsgrenze des Sicherungsgutes (Gebäude, Grundstück) angesetzt werden.

Beleihungswert
Der Wert, den eine Immobilie auf lange Sicht am Markt erzielen kann, wenn sie verkauft oder versteigert wird. Kreditinstitute errechnen den Beleihungswert, um sich für die Laufzeit eines Darlehens ausreichend absichern zu können. Als Bewertungsgrundlage für die Berechnung dienen der Ertragswert, der Bauwert, der Bodenwert (bei Grundstücken oder alten Gebäuden) und der Verkehrswert (Lage der Immobilie und voraussichtlicher Gewinn).
Für Eigentumswohnungen und selbstgenutzte Einfamilienhäuser gilt der Sachwert als Beleihungswert. Er kann sich als zu niedrig erweisen, wenn das Bauprojekt teurer wird als erwartet, oder dessen Verkehrswert sinkt. Bei einer Zwangsversteigerung würden dem Kreditinstitut in einem solchen Fall Verluste entstehen. Um diese zu vermeiden, ziehen die Kreditinstitute meist einen Sicherheitsabschlag vom Beleihungswert ab, so dass dieser meist nur bei ca. 80 Prozent der tatsächlichen Aufwendungen liegt.

Bereitstellungszinsen
Wenn ein Bauherr einen Kredit aufnimmt, die bereitgestellte Summe jedoch erst nach einer längeren Zeit in Anspruch nehmen kann, berechnet ihm das Kreditinstitut Zinsen. Der Grund dafür ist, dass das Kreditinstitut das Geld nicht durch Zwischenanlagen kapitalbringend einsetzen kann, solange es auf Abruf bereitliegt. Dadurch entstehen Ausfälle, die der Kreditnehmer durch die Bereitstellungszinsen wieder ausgleicht. Übliche Sätze für Bereitstellungszinsen sind 0,25 Prozent der Kreditsumme pro Monat.

Beurkundung = Notarielle / Öffentliche Beurkundung
Beurkundung eines Rechtsgeschäfts durch einen Notar. Im Gegensatz zur Beglaubigung wird bei einer Beurkundung nicht nur die Richtigkeit der geleisteten Unterschriften durch den Notar bestätigt, sondern auch der Inhalt des Rechtsgeschäfts. Grundstückskaufverträge müssen immer beurkundet werden.

Bewirtschaftungskosten / Betriebskosten
Kosten für die laufende Unterhaltung einer Immobilie. Bewirtschaftungskosten lassen sich unterteilen in a) Umlagefähige Betriebskosten, z. B. Grundsteuer, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Entwässerung, Wasserverbrauch, Allgemeinstrom, Hausmeister, Hausreinigung, Schornsteinfeger, Versicherungen. b) Nicht umlagefähige Betriebskosten, z.B. Verwaltungskosten, Mietausfallwagnis, Instandhaltungskosten. Nicht umlagefähige Betriebskosten dürfen nicht mit dem Mieter abgerechnet werden.

Bodenrichtwert
Nach deutschem Städtebaurecht der urchschnittliche Wert einer Lage , ermittelt aus den Kaufpreisen von Grundstücken unter Berücksichtigung ihres Entwicklungszustandes. Für Bauland wird er mindestens zum Ende jedes zweiten Kalenderjahres ermittelt (§ 196 BauGB), abhängig von den Rechtsvorschriften in den einzelnen Bundesländern. Bedeutung hat der Bodenrichtwert inbesondere für die Besteuerung von Grund und Boden in Deutschland.
Zur Wertermittlung von Immobilien wird der Bodenrichtwert hilfsweise herangezogen, um den Bodenwert zu bestimmen, soweit er sich nicht im Vergleichswertverfahren aus Kaufpreisen ermitteln lässt. Amtlichen Kaufpreissammlungen, die von den bundesweit existierenden Gutachterausschüssen für Grundstückswerte geführt werden, bilden hierbei die Grundlage. Die ermittelten Bodenrichtwerte beziehen sich auf, in denen einheitliche Wertverhältnisse herrschen, sogenannte Bodenrichtwertzonen. Diese können bestimmte Straßen, Straßenzüge oder auch ganze Stadtteile und Ortschaften umfassen.
Gemäß § 193 BauGB erfolgt die Ermittlung der Bodenrichtwerte durch die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte, von deren Geschäftsstellen jedemann Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen kann. In den veröffentlichten Bodenrichtwertkarten bzw. -tabellen werden unter Angabe der wertbeeinflussenden Lagemerkmale die jeweils gültigen Bodenrichtwerte je m² Grundstücksfläche eingetragen.

Bodenwert
Der Bodenwert ist der Wert eines unbebauten oder als unbebaut angenommenen Grundstücks. Er ist abhängig von Lage, Größe, Zuschnitt, Beschaffenheit und Grad der Erschließung des Grundstücks. Auskünfte zu Bodenwerten erteilen Katasterämter oder zuständige Gutachterausschüsse.

Bonität
Wertmaßstab für die Kreditwürdigkeit einer natürlichen oder juristischen Person. In die Beurteilung der Bonität fließen neben den Vermögensverhältnissen des Kunden seine persönlichen, fachlichen und finanziellen Voraussetzungen mit ein.

Dingliche Sicherheiten
Dingliche Sicherheiten sind Sicherheiten, die sich auf Sachen erstrecken (z.B. Grundstücke). In der Baufinanzierung werden üblicherweise Grundschulden als dingliche Sicherheit verwendet. Gegensatz: persönliche Sicherheiten.

Disagio
Auszahlungsabschlag für ein Darlehen. Wird ein Disagio vereinbart, so heißt das für den Kreditnehmer, dass er nicht den Darlehensbetrag erhält, sondern einen prozentualen Anteil davon vorab als Zinsen zahlt. Beispiel: Wer ein Darlehen über 100 000 Euro mit einem Disagio von fünf Prozent vereinbart, erhält nur 95 000 Euro als Kredit, muss aber die Gesamtsumme von 100 000 Euro zurückzahlen. Als Ausgleich für diese Vorauszahlung fordert der Kreditgeber während der weiteren Laufzeit des Darlehens meist einen niedrigen Nominalzins. Der Vorteil für den Kreditnehmer liegt darin, dass die laufende Zinsbelastung niedriger wird als bei einem voll ausgezahlten Darlehen. Die Beantragung eines Disagios wird daher nötig, wenn der Kreditnehmer nicht genügend belastbar ist. Wer ein Disagio beantragen möchte, sollte jedoch bedenken, dass sich ein günstiges Darlehen durch einen teuren Disagio verteuern kann. Auch wird nicht die gesamte Darlehenssumme ausgezahlt, so dass Finanzierungslücken entstehen können. Das Disagio konnte bisher als Vorkosten von der Steuer abgesetzt werden.

Effektivzins
Bezeichnet den Zinssatz, der den tatsächlichen finanziellen Aufwand für einen Kredit oder den realen Ertrag oder Aufwand für eine Geldanlage angibt. Nach der Preisangabenverordnung sind die Kreditinstitute verpflichtet, als Preis eines Kredits den effektiven Jahreszins anzugeben. Der Berechnung des Effektivzinses wird grundsätzlich die Gesamtlaufzeit des Kredits zugrunde gelegt. Wenn die Konditionen eines Kredits nicht für die gesamte Laufzeit festgelegt sind, spricht man von einem anfänglichen Effektivzins. In die Berechnung gehen alle Beträge ein, die den Preis für den Kredit ausmachen (Nominalzins, Zinsbindungsfrist, Bearbeitungsgebühr, Tilgungssatz, Zeitpunkt der Zahlung und Verrechnung von Zins- und Tilgungsleistungen sowie Vermittlungsprovisionen). Nicht berücksichtigt werden unter anderem die allgemeinen Kontoführungsgebühren und eventuell anfallende Schätzgebühren sowie weitere, von den Kreditinstituten erhobene Gebühren.

Eigenleistungen
Persönliche Arbeitsleistung, die zu Unternehmerpreisen bewertet wird. In bestimmten und vertretbaren Maße gängige Form der Finanzierung. Eigenleistung setzt fachliche Qualifikation voraus. Der Zeitfaktor muss unbedingt berücksichtigt werden.

Eigenkapital
Das Eigenkapital umfasst die Mittel, die dem Eigentümer selbst zur Verfügung stehen, z.B. Bargeld, Sparguthaben, Festgeld, Wertpapiere, Bausparguthaben, vorhandenes Grundstück, Eigenleistungen, etc. Im weiteren Sinne rechnen zu den Eigenmitteln die bezahlten Baumaterialien und Architektenleistungen, Verwandtendarlehen, Arbeitgeberdarlehen und öffentliche Zuschüsse.

Erbbaurecht, auch Erbpacht
Das Recht, auf oder unter einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten oder zu haben, ohne Eigentümer dieses Grundstücks zu sein. Es kann verkauft und vererbt werden und ist in der Regel befristet. Das Erbbaurecht wird rechtlich wie ein Grundstück behandelt und in einem eigenen Grundbuch, dem Erbbaugrundbuch festgehalten. Es kann mit einer Grundschuld belastet werden. Als Entgelt für die Beleihung ist ein Erbbauzins zu entrichten. Dieser muss für die Zeit, in der das Erbbaurecht gilt, im Voraus festgelegt sein und steht dem jeweiligen Eigentümer des Grundstückes zu.

Erschließungskosten
Kosten, die für die Erschließung des Grundstücks anfallen, z.B. die für den Grunderwerb und die Freilegung der Flächen, die erstmalige Herstellung der Einrichtung für die Entwässerung und Beleuchtung, die für die Bebauung erforderlichen Straßen, etc. Nicht zu den Erschließungskosten gehören normalerweise Abwasser- und Versorgungsleitungen wie z.B. Strom, Gas, Wärme und Wasser. Dafür erhebt die Gemeinde Anschlussgebühren und regelmäßige Abgaben.

Ertragswert
Wert, der vor allem für die Berechnung des Beleihungswertes vermieteter Objekte wichtig ist. Er setzt sich aus der Summe von Boden- und Gebäudeertragswert zusammen. Der Gebäudeertragswert wird durch Multiplikation des nachhaltig erzielbaren Reinertrags des Gebäudes mit einem so genannten Kapitalisierungsfaktor ermittelt. Die Berechnungsbasis für den Gebäudeertragswert bilden die Reinerträge (Erträge aus Mieten und Pachten minus der Bewirtschaftungskosten), kapitalisiert auf die Restnutzungsdauer des Gebäudes im Sinne des Steuerrechts.

Festdarlehen, endfälliges Darlehen
Auch als tilgungsfreies Darlehen bezeichneter Kredit. Beim Festdarlehen wird der Zinssatz für einen vorher bestimmten Zeitraum festgeschrieben. Nach dieser Zinsbindungsfrist wird das Darlehen im Allgemeinen durch eine einmalige Zahlung komplett getilgt. Das Festdarlehen kann aber auch in Kombination mit einer Lebensversicherung aufgenommen werden, die zunächst angespart und nach Ablauf des Vertrages für die Ablösung des Darlehens verwendet wird. In diesem Fall sind für das Festdarlehen nur die Zinsen zu zahlen, und an die Stelle der Tilgung treten die Beiträge für Lebensversicherung und Bausparvertrag.

Festzins
Der Zinssatz, der bei Hypothekendarlehen für fünf, sechs oder zehn Jahre vertraglich festgeschrieben wird, wird als Festzins bezeichnet. Die Kündigung eines Darlehens mit Festzins ist nach § 609 des BGB während dieser Zeit nicht gestattet. Nur wenn der Zins über mehr als zehn Jahre festgeschrieben ist, kann das Darlehen unter Einhaltung einer sechsmonatigen Frist gekündigt werden.

Flurkarte
Die Flurkarte ist ein amtliches Dokument, welches nach speziellen Vorschriften erstellt wird. Die Flurkarte wird vom jeweils zuständigen Katasteramt geführt. Aus der Flurkarte läst sich die genaue Lage eines Grundstücks, seine Größe sowie sein Grenzverlauf feststellen.

Forwarddarlehen
Bei einem Forward-Darlehen schließt ein Darlehensnehmer jetzt schon eine Finanzierung ab für einen in max. 3 Jahren auslaufenden Vertrag. Für dieses Darlehen muss ein Zinsaufschlag - der Forward-Aufschlag - gezahlt werden.

Grundbuch
Das Grundbuch ist ein amtliches Register, in dem jedes Grundstück eines Bezirks auf einem gesonderten Grundstücksblatt eingetragen ist, und das Eigentümer, Lasten und Beschränkungen eines Grundstücks verzeichnet. Die erste Abteilung des Grundbuchs nennt die Eigentümer, die zweite gibt Auskunft über die Lasten und Beschränkungen der Grundstücke. In der dritten Abteilung schließlich sind die Grundpfandrechte (Hypotheken und Grundschulden) niedergelegt. Für jede Eintragung in das Grundbuch muss eine öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde angelegt werden. Jeder, der ein berechtigtes Interesse nachweist, kann das Grundbuch einsehen und beglaubigte Abschriften verlangen.

Grunderwerbssteuer
Bei Kauf, Tausch, Erbschaft oder Schenkung von Grundstücken, Wohnungen, Erbbaurechten oder Gebäuden wird Grunderwerbsteuer fällig. Seit 01.09.2006 haben die Länder die Möglichkeit der Festlegung des Grunderwerbsteuersatzes, abweichend von den bundeseinheitlich vorgesehenen 3,5%. Die meisten Bundesländer nutzen diese lukrative Einnahmequelle. Tendenz: Weiter steigend.

Grunderwerbsteuersätze in Deutschland (Stand: 01.01.2016)

Baden-Württemberg​ 5,0 %​
Bayern​ 3,5 %​
Berlin​ 6,0 %​
Brandenburg​ 6,5 %​
Bremen​ 5,0 %​
Hamburg​ 4,5 %​
Hessen​ 6,0 %​
Mecklenburg-Vorpommern​ 5,0 %​
Niedersachsen​ 5,0 %​
Nordrhein-Westfalen​ 6,5 %​
Rheinland-Pfalz​ 5,0 %​
Saarland​ 6,5 %​
Sachsen​ 3,5 %​
Sachsen-Anhalt​ 5,0 %​
Schleswig-Holstein​ 6,5 %​
Thüringen​ * 5,0 %​

* geplant ab 01.01.2017: 6,5%

Ausschlaggebend ist in der Regel, ob der Kaufvertrag vor oder nach dem Änderungsstichtag notariell beurkundet worden ist. Vorsicht ist aber beispielsweise dann geboten, wenn der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen wurde oder einer zusätzlichen Genehmigung bedarf. Abhängig von der Gestaltung im Einzelfall wird der Erwerb dann unter Umständen erst später – und damit zum erhöhten Steuersatz – als verwirklicht angesehen.

Auch bei der Übertragung von Anteilen an einer grundbesitzenden Gesellschaft besteht in der Regel die Pflicht zur Zahlung der Grunderwerbsteuer, bezogen auf den übertragenen Anteil.

Grundschuld
Wenn ein Grundstück mit einer Grundschuld belastet wird, bedeutet dies, dass eine bestimmte Summe an denjenigen zu zahlen ist, zu dessen Gunsten diese Belastung erfolgt. Eine Grundschuld wird heute meist zur Sicherung von Baufinanzierungsdarlehen ins Grundbuch eingetragen. Im Gegensatz zur Hypothek muss der Grundschuld keine zu sichernde Forderung (also ein erteilter Kredit) zugrunde liegen. Weil eine Grundbucheintragung auch dann bestehen bleibt, wenn das Darlehen bereits getilgt ist, kann die Grundschuld als Sicherheit für weitere Darlehen dienen.

Hypothek (§ 1113, 1190 BGB)
Mittel zur Kreditsicherung. Mit einer Hypothek erhält der Gläubiger ein Grundpfandrecht. Das bedeutet, dass er eine bestimmte Geldsumme aus dem Verkauf des Grundstückes erhält, wenn seine Schulden nicht zurückgezahlt werden können (Forderung). Anders als die Grundschuld ist die Hypothek mit einer Forderung verbunden. Wenn die Forderung nicht mehr besteht, zum Beispiel weil das Darlehen vollständig getilgt ist, ist die Hypothek zu löschen. Der Kreditnehmer muss die Löschung jedoch erst beantragen.

Instandhaltungskosten
Nach Paragraph 18 der Wertverordnung alle Kosten, die durch bauliche Maßnahmen gegen die Alterung und Abnutzung von Gebäuden während deren Nutzungsdauer anfallen. Sie können unter bestimmten Bedingungen steuerlich geltend gemacht werden.

Instandhaltungsrücklage, Instandhaltungsrückstellung
Rücklage für die langfristige Erhaltung der Liegenschaftswerte gemäß Wohnungseigentumsgesetz. Die Instandhaltungsrücklage ist nach § 21 Abs. 5 Nr. 4 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) die vorgeschriebene Ansammlung einer angemessenen Geldsumme, aus der notwendige Instandsetzung und Instandhaltung, gegebenenfalls auch die modernisierende Instandsetzung, am gemeinschaftlichen Eigentum zukünftig finanziert werden.
Die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage gehört zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung, die jeder Wohnungseigentümer verlangen und gegebenenfalls sogar gerichtlich durchsetzen kann. Die Verwaltung der Instandhaltungsrücklage obliegt in der Regel dem Verwalter. Eine Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage ist ausschließlich für Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen des gemeinschaftlichen Eigentums zulässig. Lediglich bei kurzfristigen Liquiditätsengpässen ist ihr Einsatz für laufende Kosten zulässig.
Die Instandhaltungsrücklage gehört zum Verwaltungsvermögen (§ 10 Abs. 7 Satz 3 WEG) und wird bei Verkauf der Wohnung nicht ausgezahlt. Die Höhe der monatlichen Beiträge zur Instandhaltungsrücklage ist im Wirtschaftsplan festzulegen und mehrheitlich in der Wohnungseigentümerversammlung zu beschließen. Sie wird von allen Miteigentümern anteilig aufgebracht. Der Verteilungsschlüssel orientiert sich am Miteigentumsanteil, wenn nichts anderes in der Gemeinschaftsordnung (ungenau auch Teilungserklärung genannt) vereinbart ist. Häufig wird dort als Verteilungsschlüssel die Größe der einzelnen Wohnungen in Quadratmeter genommen.
Eine Abschätzung der gesamten zu erwartenden Instandhaltungskosten für das Gemeinschaftseigentum kann zum Beispiel mittels der Petersschen Formel vorgenommen werden. Die Formel eignet sich aber nur für ältere Anlagen. Nach einer groben Faustregel des Fachverbands für Wohnungseigentumsverwalter ist bei Neuanlagen eine jährliche Zuweisung zur Instandhaltungsrücklage von 0,8 bis 1,0 % des Kaufpreises ab Baufertigstellung angemessen.
Der Verwalter ist nach § 27 Abs. 5 WEG verpflichtet, die gemeinschaftlichen Gelder, also auch die Instandhaltungsrücklage, gesondert von seinem Vermögen zu halten. Dies ist insbesondere dann wichtig, wenn der Verwalter Insolvenz beantragt, damit diese Gelder nicht in die Insolvenzmasse einfließen, sondern der Wohnungseigentümergemeinschaft erhalten bleiben. Darüber hinaus ist der Verwalter seit mehreren Jahren nach überwiegender Auffassung in der Rechtsliteratur verpflichtet, die Gelder der Gemeinschaft nur auf Bankkonten zu verwahren, die auf den Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft lauten.

Katasteramt
Auch Liegenschaftsamt genannt. Das Katasteramt führt die Liegenschaftsbücher, sog. Verzeichnisse über die 'technischen' Daten der Grundstücke einer Gemeinde.

Kommunaldarlehen
Kredite, die von Körperschaften oder Anstalten des öffentlichen Rechts (z.B. Bund, Länder, Gemeinden) gewährt. Die Bonität der Schuldner ist in der Regel einwandfrei, sie haften mit ihrem gesamten Vermögen und mit dem Steueraufkommen, daher werden Kommunaldarlehen meist blanko, d.h. ohne Sicherheitenstellung gewährt.

Löschungsbewilligung
Mit der Löschungsbewilligung erklärt der Gläubiger (Bank) nach Rückzahlung des Darlehens, dass er die Löschung des Grundpfandrechtes (Hypothek oder Grundschuld) im Grundbuch bewilligt.

Maklercourtage, Maklerprovision ( §§ 652 ff. BGB)
Wird z. B. ein Grundstück durch einen Makler vermittelt, so ist eine Provision (als Außenprovision) an den Makler zu zahlen. Die Höhe der Provision wird frei vereinbart. Übliche Provisionssätze bei Vermittlung von Grundstücken sowie Ein- und Mehrfamilienhäusern: 3 bis 6 % des Kaufpreises.

Mietausfall(risiko)
Mietausfälle sind Forderungsausfälle für den Vermieter. Sie entstehen als Differenz der erwarteten (vertraglich vereinbarten) und der tatsächlichen (in bar oder durch Überweisung erhaltenen) Mieten. Vom vertragsbezogenen Mietausfall ist der Leerstand abzugrenzen, also Mindererträge durch verfügbare, jedoch nicht vermietete Flächen.
Zahlungsverzögerungen können je nach Wahrscheinlichkeit einer Nachzahlungen und kalkulierten Zinsverlusten zum Mietausfall gerechnet werden. Schutz vor finanziellen Nachteilen durch Mietausfall bieten Mietfactoring oder der Abschluß einer Mietausfallversicherung, die auch Verluste durch Miednomadentum abdecken kann.

Miteigentumsanteil
Der Miteigentumsanteil ist im deutschen Wohnungseigentumsrecht ein rechnerischer Bruchteil am gemeinschaftlichen Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Bei der Umwandlung eines Hauses in Eigentumswohnungen legt der teilende Eigentümer für jedes Sondereigentum fest, wie viele Miteigentumsanteile (MEA) dadurch repräsentiert werden. Meist werden die Bruchstücke als Teile von 1.000 angegeben, bei größeren Objekten auch von 10.000 oder mehr. In der Regel geht man dabei von einem gerechten Verteilerschlüssel aus, der z. B. auf dem Verhältnis der Wohnflächen der Eigentumswohnungen beruht. Bei der Festlegung ist der teilende Eigentümer jedoch nicht daran gebunden, einen gerechten Schlüssel zu verwenden.
Die Miteigentumsanteile sind die Grundlage für die Verteilung der Kosten des Gemeinschaftseigentums (§ 16 Abs. 2 WEG), also allen Ausgaben, die nicht vom Sondereigentümer selbst getragen werden. Auf den Eigentümer mit den meisten Miteigentumsanteilen kommen demnach auch die höchsten Kosten zu. In der Regel ist die Kostenverteilung aber in der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) gesondert geregelt, beispielsweise Wasserkosten nach Verbrauch, Verwalterentgelt pro Wohneinheit.
Auch bei der Eigentümerversammlung spielen die Miteigentumsanteile eine wichtige Rolle, da diese, soweit nicht in der Gemeinschaftsordnung etwas anderes geregelt ist, zunächst nur beschlussfähig ist, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten sind (§ 25 Abs. 3 und 4 WEG). Nach Gesetz hat jeder Eigentümer eine Stimme, doch in der Gemeinschaftsordnung kann auch ein Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen festgelegt werden.

Nachrangfinanzierung
Darlehen, das im Rang (Rangstelle) nach bereits bestehenden Grundpfandrechten im Grundbuch abgesichert wird. Wegen des höheren Risikos für den Darlehensgeber werden Nachrangfinanzierungen in der Regel teurer angeboten als erstrangige Finanzierungen.

Negativerklärung
Eine im Kreditvertrag vom Kreditnehmer gegenüber dem Kreditgeber übernommene Verpflichtung, Vermögenswerte - insbesondere Immobilien - für die Dauer des Kreditverhältnisses ohne Einverständnis des Kreditinstitutes weder zu veräußern noch zu belasten. Die Negativerklärung ist ein rechtsgeschäftliches Veräußerungs- und Verfügungsverbot (§137 BGB).

Nießbrauch
Wer Eigentümer eines Grundstückes ist, kann das Recht zur Nutzung dieses Grundstücks, den Nießbrauch, an einen Dritten übertragen. Der Nießbraucher ist dann berechtigt, das Grundstück selber zu nutzen, er kann es auch vermieten oder verpachten. Nur verkaufen oder mit einer Grundschuld belasten darf er das Grundstück nicht.

Nominalzins
Bezeichnung für den Zinssatz, den der Kreditnehmer als Preis für den Nennbetrag des Darlehens (die Nominalschuld) zahlen muss. Die Höhe der laufenden Zinsrate wird durch den Nominalzins bestimmt. Die tatsächliche Belastung für den Kreditnehmer kann aus dem Nominalzins nicht abgelesen werden. Über sie gibt der Effektivzins Auskunft, der weitere Einflüsse wie die Termine der Ratenzahlungen und die Verrechnungstermine berücksichtigt.

Notarkosten
Beim Erwerb eines Grundstücks, eines Hauses oder einer Wohnung sind neben den Erschließungskosten (soweit nicht im Kaufpreis enthalten), der Grunderwerbssteuer und eventuellen Maklerkosten auch Notar- und Gerichtskosten - in Summe bis zu 1,5 % des Kaufpreises - einzukalkulieren.

Nutzfläche
Unter der Nutzfläche (kurz NF) eines Gebäudes versteht man gemäß Din 277 den Anteil der Grundfläche, der der Nutzung entsprechend der Zweckbestimmung dient. Nicht zur Nutzfläche gehören Verkehrsflächen (zum Beispiel Eingänge, Treppenräume, Aufzüge, Flure) und Funktionsflächen (Heizungsraum, Maschinenräume, technische Betriebsräume).

Prolongation
Unter Prolongation (von neulat.: prolungare, verlängern) wird insbesondere im Finanz- und Bankwesen die Verlängerung der Laufzeit von Krediten, Geldanlagen und Wechseln bezeichnet. Allgemein werden hierunter im Finanzwesen alle Laufzeitverlängerungen eines Rechtsverhältnisses, insbesondere bei Zahlungs- oder Liefervereinbarungen, verstanden.
Bei der Laufzeit von (Bank-)Verträgen handelt es sich rechtlich um Fristen, die zeitliche Grenzen für die Geltendmachung von Rechten durch beide Vertragsparteien darstellen. An die Einhaltung oder Versäumnis einer Frist knüpft der Gesetzgeber verschiedene Rechtsfolgen wie etwa den Schuldnerverzug. Um diese Rechtsfolgen zu vermeiden, können sich die Vertragspartner im Bankwesen des Instruments der Prolongation bedienen. Prolongationen sind nur bei Bankverträgen erforderlich, in welchen eine Laufzeitbefristung vertraglich vorgesehen war, die – aus welchem Grund auch immer – von mindestens einem der beteiligten Vertragspartner nicht eingehalten werden kann oder eingehalten wird, um danach zur Vermeidung der Rechtsfolgen ihres Ablaufs zu einer Verlängerung ansteht. Daraus folgt, dass es sich bei der Prolongation regelmäßig um eine Vertragsänderung handelt, die durch die beteiligten Vertragspartner angenommen werden muss. Dabei stellt das Angebot diejenige Vertragspartei, die eine Verlängerung der vertraglich vorgesehenen Laufzeit begehrt. Prolongationen setzen mithin voraus, dass lediglich die Laufzeit und der Zins verändert wird, während die übrigen Vertragsbedingungen weiterhin unverändert bleiben. Die Vertragsänderung hat in der Form zu erfolgen, die bei dem ursprünglichen Vertrag verwendet worden war.
Genau genommen handelt es sich nur dann um eine Prolongation, wenn eine vertragliche Zinsbindungsfrist vorgesehen ist und nach ihrem Ablauf erneuert werden soll, der gesamte Bankvertrag ansonsten jedoch unverändert bestehen bleibt. Zinsbindungsfristen dieser Art sind üblich bei mittel- oder langfristigen Kreditverträgen, aber auch bei Sparverträgen.
Typische Fälle einer echten Prolongation sind Roll-over-Kredite, da der Rahmenkreditvertrag mit einer längeren Laufzeit ausgestattet ist als die einzelnen Kredittranchen, die innerhalb dieses Rahmenkreditvertrages tatsächlich ausgezahlt werden. Bei ihrer Fälligkeit hat der Kreditnehmer das Recht, innerhalb des Rahmenkreditvertrages eine Tranche zu prolongieren (also durch eine neue zu ersetzen) oder sie ganz oder teilweise zurückzuzahlen.

Preisangabenverordnung
Seit 1985 als Verbraucherschutz in Kraft. Kreditinstitute sind verpflichtet, in Angeboten und Darlehensveträgen alle relevanten Preise bzw. Kosten aufzuführen. Darüber hinaus muss im Privatkundengeschäft auch der Effektivzinssatz für die Vergleichbarkeit von Finanzierungen angegeben werden.

Rangbescheinigung
Schriftliche Bestätigung des Notars gegenüber der Bank, das der rangrichtigen Eintragung der Grundschuld keine sonstigen Anträge beim zuständigen Grundbuchamt entgegenstehen (Rangattest).

Rangstelle
Die Rangstelle gibt bei mehreren im Grundbuch eingetragenen Rechten (Vorlasten) Aufschluss über die Reihenfolge, in der die Gläubiger im Fall der Zwangsvollstreckung aus dem Erlös befriedigt werden. Rangverhältnisse können nachträglich geändert werden.

Realkredit
Oberbegriff für Darlehen, die durch die Eintragung von Grundpfandrechten ins Grundbuch abgesichert werden. Sie dienen in erster Linie Investitionszwecken (Tilgungshypothek). Realkredite von Banken und Sparkassen werden grundsätzlich an erster Rangstelle im Grundbuch abgesichert, Darlehen von Bausparkassen an zweiter Rangstelle.

Restschuld
Teil eines Darlehens, das der Kreditnehmer zu einem bestimmten Stichtag, beispielsweise dem Ende der Zinsbindungsfrist, dem Kreditgerber noch schuldet.

Risikolebensversicherung
Bei einer Risikolebensversicherung wird das Risiko des Ablebens der versicherten Person abgesichert. Im Rahmen einer Baufinanzierung kann speziell für den Hauptverdiener der Abschluss einer Risikolebensversicherung sinnvoll sein, wenn ohne sein Einkommen die Bedienung der Raten für das Darlehen unmöglich wird. Dies sichert den Partner und die gesamte Finanzierung.

Sachwert
Der Sachwert eines Hauses bildet die Basis für die Berechnung seines Beleihungswertes. Er ergibt sich aus der Summe von Bau- und Bodenwert. In der Praxis wird bei der Berechnung des Bauwertes oft ein Abschlag vorgenommen. Das erklärt, weshalb der Sachwert je nach Objekt bis zu 30 Prozent unter den tatsächlichen Anschaffungskosten liegt.

Schufa
Abkürzung für die Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung, eine Gemeinschaftseinrichtung der deutschen Kreditwirtschaft. Sie sammelt Informationen über Kredite und Bürgschaften der Kunden ihrer Mitglieder. Bevor Kreditinstitute ein Darlehen gewähren, verlangen sie, dass der Kunde die SCHUFA-Klausel unterschreibt. Dann erst können sie Einkünfte über den Kreditnehmer einholen. Gegen Gebühr kann jeder bei der örtlichen Schufa-Stelle die über ihn gespeicherten Daten anfordern.

Sondereigentum
Sondereigentum ist nach dem deutschen Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ein dem Volleigentum weitgehend gleichgestelltes Recht an einer Wohnung (Eigentumswohnung). Das Sondereigentum kann auch an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (z. B. Geschäftsräumen, Werkstätten, Lagerräumen, Arztpraxen usw.) bestehen.
Übergeordneter Begriff ist das Wohnungseigentum, das aus dem Sondereigentum an einer Wohnung in (untrennbarer) Verbindung mit einem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, wie Grundstück, Dach, Balkone und Treppenhaus, besteht. Analog zum Wohnungseigentum besteht das Teileigentum aus dem Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum.
Nach § 2 WEG kann das Wohnungseigentum (und damit auch das Sondereigentum als sein untrennbarer Bestandteil) nur durch Vertrag aller Miteigentümer eines Grundstücks nach § 3 WEG oder durch Teilung (Teilungserklärung) durch den alleinigen Eigentümer des Grundstücks nach § 8 WEG begründet werden.
Der Gegenstand des Sondereigentums ist in § 5 WEG geregelt. Der konkrete Umfang des Sondereigentums ist in der Regel genau in der Teilungserklärung definiert. Zum Sondereigentum gehören im Allgemeinen die Räume der Wohnung (einschließlich Bodenbeläge, Tapeten, Einbaumöbel, nicht tragende Wände innerhalb der Wohnung und Sanitärinstallationen) sowie ggf. noch weitere Räume außerhalb der abgeschlossenen Wohnung wie Kellerraum und Dachboden. Da die Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum letztlich kostenmäßig sehr hohe Auswirkungen haben kann (§ 16 Abs. 2 WEG), ist eine genaue Definition sinnvoll, z. B. ab wann die Abwasserrohre noch zum Sondereigentum gehören und ab wann zum Gemeinschaftseigentum.
Nicht zum Sondereigentum gehören in jedem Fall die gesamten tragenden Teile des Gebäudes, Treppenhaus, Dach und Fenster etc. sowie alle Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen (§ 5 Abs. 2 WEG). Diese sind zwingend gemeinschaftliches Eigentum aller Wohnungseigentümer.
Dinge, die nach dem Gesetz im Sondereigentum stehen können, also sondereigentumsfähig sind, müssen durch die Teilungserklärung nicht zwingend dem Sondereigentum zugewiesen werden. Umgekehrt ist es jedoch nicht möglich, Dinge, die von Gesetzes wegen zwingend zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören, also nicht sondereigentumsfähig sind, dem Sondereigentum zuzuweisen. Der teilende Eigentümer hat also insoweit nur eine eingeschränkte Gestaltungsmöglichkeit. Siehe auch: Teilungserklärung

Sondertilgung
Erbringt ein Kreditnehmer höhere Tilgungsbeiträge als im Vertrag vereinbart, spricht man von einer Sondertilgung. Bei Bausparkassen sind Sondertilgungen jederzeit möglich, bei anderen Kreditinstituten nur mit deren Zustimmung. Kreditinstitute verlangen außerdem eine Vorfälligkeitsentschädigung oder einen Zinsausgleich, soweit diese Möglichkeit nicht vertraglich vereinbart ist. Unter Umständen wird die Sondertilgung damit für den Kreditnehmer unrentabel.

Teileigentum
Eine Immobilie kann in mehrere Anteile aufgeteilt werden. Diese Anteile können einzeln veräußert und belastet werden. Das Alleineigentum an einem dieser Anteile nennt man Teileigentum, sofern es sich dabei um nicht zu Wohnzwecken dienende Räume handelt. Siehe auch: Wohnungseigetum, Sondereigentum

Teilungserklärung(§ 8 Wohnungseigentumsgesetz - WEG)
Die Teilungserklärung ist ein Rechtsbegriff des deutschen Wohnungseigentumsrechts und in  geregelt. Danach handelt es sich um die Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird, die mit Sondereigentum an einzelnen Wohnungen und/oder nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen verbunden sind. (Wohnungseigentum, Teileigentum, § 1 Abs. 2 und 3 WEG).
Mit der Teilungserklärung wird demnach sachenrechtlich das Wohnungs- und/oder Teileigentum begründet (§ 2 WEG). In den vom Wohnungseigentumsgesetz gesetzten Schranken (vgl. § 5 Abs. 1 bis 3 WEG) kann die Teilungserklärung bestimmen, welche Gebäudeteile in Sondereigentum stehen und welche Gemeinschaftseigentum sind. Ferner sind in der Regel besondere Sondernutzungsrechte (z. B. an Stellplätzen) festgehalten. Die Teilungserklärung ist Voraussetzung für die Anlage der Wohnungsgrundbücher.
Die Teilungserklärung muss zwingend notariell beglaubigt sein. Zu ihr gehört ein Teilungsplan, der von der zuständigen Genehmigungsbehörde bescheinigt sein muss (§ 7 WEG). Hierzu prüft die Behörde die Abgeschlossenheit der Nutzungseinheiten und ob der Teilungsplan inhaltlich der zum Grundstück gehörenden Baugenehmigung entspricht.
Die Teilungserklärung und die dazugehörenden Urkunden werden beim Grundbuchamt verwahrt. Üblicherweise werden in der gleichen notariellen Urkunde, welche die Teilungserklärung enthält, vom Grundstückseigentümer auch Bestimmungen über das Verhältnis der (zukünftigen) Wohnungseigentümer untereinander getroffen. Dabei wird z. B. oft das Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung nach Miteigentumsanteilen bemessen und damit (zulässigerweise) von den gesetzlichen Bestimmungen (Kopfstimmrecht, § 25 Abs. 2 WEG) abgewichen. Bestimmungen solcher Art bilden die Gemeinschaftsordnung (GemO). Sie sind rechtlich vom Inhalt der Teilungserklärung zu unterscheiden, auch, wenn sie in der gleichen Urkunde enthalten sind.

Tilgung
Rückzahlung des Darlehens. Die Tilgung erfolgt entweder durch gleichbleibende Beiträge, deren Höhe und Zeitpunkt der Zahlung festgesetzt ist (Annuität)oder durch unterschiedlich hohe Beträge im Rahmen einer Tilgungshypothek. Die Tilgungsleistungen werden taggenau, also nach dem am Tag der Zahlung geltenden Zinssatz, verrechnet.

Tilgungsaussetzung
Vereinbarung zwischen Darlehensnehmer und Darlehensgeber, die Tilgung eines Darlehens für eine bestimmte Zeit auszusetzen. Während dieser Zeit zahlt der Darlehensnehmer keine Tilgung für das Darlehen. Tilgungsaussetzungen treten häufig in Verbindung mit dem Ansparen von Kapitallebensversicherungen oder Bausparverträgen auf. Hierbei wird die nicht geleistete Tilgung ersatzweise in eine Lebensversicherung oder einen Bausparvertrag investiert.
Dem Darlehensgeber werden zur Sicherung seiner Ansprüche auf Rückzahlung des Darlehens die Ablaufleistung der Lebensversicherung oder der Auszahlungsanspruch des Bausparvertrages abgetreten. Für die Dauer der Tilgungsaussetzung erhält die Bank nur die vereinbarten Zinsen, hat aber Anspruch auf die in den Tilgungsersatzverträgen angesammelten Guthaben. Tilgungsaussetzung kann unter Umständen bei vermieteten Objekten sinnvoll sein. Solche Darlehen werden auch Festdarlehen oder Fälligkeitsdarlehen genannt.

Umbauter Raum
Bauvolumen eines Gebäudes oder einer Wohnung. Die Berechnung des umbauten Raumes (Kubatur) gehört zu den Beleihungsunterlagen, die der Darlehensgeber eines Baudarlehens zur Ermittlung des Beleihungswertes (Wertermittlung) des zu finanzierenden Objektes benötigt. Die Berechnung des umbauten Raumes wird benötigt, um den Gebäudewert zu ermitteln.

Umschuldung
Wechsel eines Kreditnehmers zu einem anderen Kreditgeber wechselt. Das bestehende Darlehen wird durch einen bei einem anderen Kreditinstitut aufgenommenen, meist günstigeren Kredit abgelöst. Da bei der Umschuldung bestimmte Regelungen zu beachten sind und die Kreditgeber meist für den Wechsel zu einem anderen Anbieter eine Gebühr verlangen, sollte der Kreditnehmer genau ausrechnen, ob sich der Wechsel wirklich für ihn auszahlt.

Variabler Zins
Nominalzinssatz, der sich während der Laufzeit des Darlehens ändern kann. Hierbei erfolgt keine feste Vereinbarung einer Zinsfestschreibungszeit zwischen Darlehensnehmer und Darlehensgeber.

Verkehrswert
Der Preis, den eine Immobilie beim Verkauf erzielt. Der Verkehrswert wird bei einem Mietobjekt auf Basis des Ertragswertes, bei einem Ein- oder Zweifamilienhaus meist aus dem Sachwert ermittelt. In die Berechnung des Verkehrswertes fließen auch regionale Faktoren, wie die Lage des Grundstücks, mit ein. Die Verfahrensgrundsätze zur Ermittlung des Verkehrswertes sind in der Wertermittlungsverordnung (WertV) geregelt.

Vorfälligkeitsentschädigung
Zahlt ein Kreditnehmer sein Darlehen vorzeitig zurück, entstehen dem Kreditinstitut Zinsverluste. Diese Zinsverluste werden dem Kreditnehmer in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung berechnet. Bei der Berechnung, wie hoch die Zinseinbußen des Kreditinstituts sind, wird im Allgemeinen die Differenz der Rendite öffentlicher Anleihen zum Nominalzinssatz des abzulösenden Darlehens zugrunde gelegt. Es kann für den Kreditnehmer daher theoretisch günstiger sein, den Kredit wie geplant zurückzuzahlen, anstatt ihn mit einer größeren Summe auf einen Schlag zu tilgen.

Vorlasten
Grundpfandrechte, die der neu einzutragenden Grundschuld im Range vorgehen.

Wertermittlung
Bei der Wertermittlung werden Verkehrswert und Beleihungswert festgesetzt. Der Verkehrswert dient der Überprüfung der Angemessenheit des Kaufpreises, während der Beleihungswert als Basis für die Höhe der Kreditgewährung zu sehen ist. Der Verkehrswert wird im wesentlichen stichtagsbezogen ermittelt und gibt somit den aktuellen, derzeit am Markt erzielbaren Wert wieder, wobei bei der Beleihungswertermittlung die dauernden, nachhaltig erzielbaren Eigenschaften zugrunde gelegt werden, da das bewertete Objekt in der Regel für viele Jahre als Kreditsicherheit dient und aus diesem Grund einer längerfristigen Risikobeurteilung unterzogen wird. Nach Vorgabe des BAK (= Bundesaufsichtsamt für Kreditwesen) muss daher wird ein Sicherheitsabschlag vorgenommen werden, um eventuelle Marktschwankungen aufzufangen. Der Beleihungswert liegt somit grundsätzlich unter dem Verkehrswert. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie den meisten eigengenutzten Eigentumswohnungen wird der Beleihungswert nach dem Sachwert ermittelt. Der Sachwert setzt sich aus Bodenwert, Gebäudewert und Außenanlagen zusammen. Bei Mehrfamilienhäusern und sonstigen Renditeobjekten wird der Beleihungswert auf Basis des Ertragswerts bestimmt. Der Ertragswert orientiert sich an den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen und stellt den kapitalisierten Reinertrag des Beleihungsobjekts dar.

Wohnfläche
Seit dem 1. Januar 2004 gilt die Wohnflächenverordnung (WoFlV). Die Verordnung basiert auf den §§ 42‒44 der II. Berechnungsverordnung und löst diese ab. Sie beinhaltet die gesetzliche Definition der Wohnfläche. Für ältere Mietverträge gelten weiterhin die alten Bestimmungen. Siehe auch: http://www.gesetze-im-internet.de/woflv/BJNR234610003.html

Wohnungsbauförderung
Der Staat fördert außer durch steuerliche Vergünstigungen (Abschreibungen) den Wohnungsbau durch zinsgünstige Darlehen (Aufwendungsdarlehen), laufende Zuschüsse (Aufwendungszuschüsse) und Bürgschaften. Die meisten Arten der Förderung sind an bestimmte Einkommensgrenzen gebunden.

Zinsbindung
Zeitraum, in dem der Nominalzinssatz des Darlehens fest zwischen Darlehensnehmer und Darlehensgeber vereinbart ist. Kreditinstitute bieten unterschiedliche Zinsfestschreibungszeiten. Längere oder kürzere Zinsfestschreibungszeiten sind im Einzelfall möglich.

Zusatzsicherheiten
Zusatzsicherheiten sind Sicherheiten, die verlangt werden, wenn z.B. die Beleihungsgrenzen überschritten sind oder die Bonität nicht ausreicht. Zu den gebräuchlichsten gehören Zusatzobjekte, Bürgschaften von Banken, vom Arbeitgeber, Mitverpflichtungen von Verwandten, die Abtretung von Ansprüchen aus Kapital- und Risikolebensversicherungen oder aus Bausparverträgen sowie die Verpfändung von Bankguthaben und Wertpapieren.

Zweckbestimmungserklärung
Vereinbarung zwischen Darlehensnehmer und Darlehensgeber, durch die eine Verbindung zwischen der Darlehensforderung und des als Sicherheit eingetragenen Grundpfandrechts hergestellt wird.

Zwischenfinanzierung
Benötigt der Bausparer die Bausparsumme bereits vor deren Zuteilung, kann er zur Überbrückung ein tilgungsfreies Darlehen in Höhe der Bausparsumme aufnehmen. Dieses Verfahren wird als Zwischenfinanzierung bezeichnet. Das Überbrückungsdarlehen wird mit Auszahlung der Bausparsumme getilgt. Es handelt sich nur dann um eine Zwischenfinanzierung, wenn das zur Zuteilung erforderliche Mindestsparguthaben vorhanden ist. Muss das Guthaben den Mindestbetrag erst erreichen, wird von einer Vorfinanzierung gesprochen.


Special
Zwangsversteigerung

Was für den einen die Katastrophe ist, der Abschied vom eigenen Häuschen, nicht selten der finanzielle Ruin, bietet dem anderen die Chance des Lebens. Zwar wird ein Großteil der versteigerten Immobilien von Banken oder gewerblichen Interessenten erworben – von Maklern, Bauunternehmen, Investoren –, die Haus oder Wohnung renovieren und dann mit beträchtlichem Gewinn verkaufen, doch wer Geduld und das richtige Händchen hat, kann durchaus einen guten Kauf machen.
Das wird Ihnen allerdings nicht gelingen, wenn Sie einfach bei einem Gerichtstermin antanzen, ein paar Mal den Finger heben und auf den dritten Hammerschlag warten; um bei einer Zwangsversteigerung erfolgreich zu sein, müssen Sie sich richtig vorbereiten. Die Termine stehen lange im Voraus fest, Sie haben also genügend Zeit, sich das geeignete Objekt auszusuchen und alle wichtigen Informationen zu beschaffen.
In der Datenbank, die wöchentlich aktualisiert wird, finden Sie Termine aus dem ganzen Bundesgebiet – genügend Auswahl, falls Sie sich gerade nach einem Eigenheim oder Anlageobjekt umsehen.

Im Vorfeld: Verkehrswert-Gutachten einsehen
Wenn Sie sich nach der Objektbeschreibung für eine Immobilie interessieren, können Sie beim Amtsgericht das Verkehrswertgutachten einsehen oder es von der Gläubigerbank, die das Verfahren eingeleitet hat, anfordern. Denken Sie daran, sich dafür das Aktenzeichen zu notieren. Das Gutachten enthält eine Beschreibung der Lage und des Zustands der Immobilie. Vorsicht, wenn die Ortsbesichtigung lange zurückliegt oder der Gutachter das Objekt nicht von innen besichtigen konnte. Achten Sie auf den Punkt „Besonderheiten“: Dazu zählen Bauschäden, Mängel oder auch langes Leerstehen.
Besorgen Sie sich unbedingt den Grundbuchauszug; liegt er der Versteigerungsakte nicht bei, fragen Sie beim Grundbuchamt, in dessen Bezirk das Objekt liegt. Die Einsicht darf Ihnen als Interessent nicht verwehrt werden. Normalerweise ist das Objekt lastenfrei, lassen Sie sich aber vom zuständigen Rechtspfleger über Ausnahmen informieren. Klug ist es auch, frühzeitig Kontakt zum Hauptgläubiger zu knüpfen: Nicht selten lässt sich schon im Vorfeld eine Einigung über den Mindestpreis erzielen, und die Bank verzichtet dann darauf mitzubieten. Wer Hauptgläubiger ist, steht in der dritten Abteilung des Grundbuchs. Dort sind Hypotheken und Grundschulden aufgelistet.
Sehen Sie sich auch sehr gut die zweite Abteilung des Grundbuchs an: Da steht, welche besonderen Lasten auf dem Objekt liegen: Wohnrechte auf Lebenszeit, Nießbrauch, Kaufangebote (Vormerkungen), Insolvenzvermerke und Hinweise auf frühere Zwangsversteigerungen. Klären Sie vor dem Versteigerungstermin, welche Rechte auch nach dem Zuschlag bestehen bleiben. Denn nicht immer erlöschen die Lasten automatisch. Ob das Objekt vermietet ist, steht übrigens nicht im Grundbuch.
Nutzen Sie die Zeit und besuchen Sie im Vorfeld schon einige Versteigerungen, um den Ablauf kennen zu lernen. Kümmern Sie sich auch schon um Versicherungen – mit dem Zuschlag geht nämlich das Risiko auf Sie über.

Besichtigung: Baufachmann mitnehmen
Leider haben Sie nicht überall Zutritt, nicht selten wird die Erlaubnis sogar dem Gutachter verweigert. Doch gerade dann sollten Sie sich um einen Blick hinter die Kulissen bemühen. Haben Sie bei vermieteten Objekten keine Scheu, den Mieter anzusprechen: Vielleicht möchte er ja ganz gerne den möglichen neuen Eigentümer kennen lernen. In Mehrfamilienhäusern kann es sich auch lohnen, den Hausmeister oder Nachbarn zu interviewen. Nehmen Sie zur Besichtigung auf alle Fälle einen Baufachmann mit – bei Zwangsversteigerungen gibt es nämlich keine Gewährleistung (selbst wenn der frühere Eigentümer vor dem Auszug das Haus demoliert).
Denken Sie bei dieser Gelegenheit daran, dass Sie durch die Ersteigerung bestehende Mietverträge übernehmen. Unter bestimmten Umständen (z.B. Eigenbedarf) haben Sie ein Sonderkündigungsrecht, müssen dabei aber die gesetzliche Kündigungsfrist einhalten. In diesem Fall muss die Kündigung zum ersten zulässigen Termin erfolgen, das ist der dritte Werktag nach der Verkündigung des Zuschlags!

Behördengänge: Rechtliches klären
Erkundigen Sie sich beim Bauplanungsamt nach Bauleitplanungen, die die Nachbarschaft um das Objekt betreffen können (Flächennutzungs-, Bebauungsplan).
Im Bauaufsichtsamt erfahren Sie, ob das Objekt irgendwelchen Nutzungsbeschränkungen unterliegt, ob Baulasten bestehen oder eventuell noch offene Erschließungskosten auf Sie zukommen.
Klären Sie im Wohnungsamt, ob für die Immobilie eine Wohnungsbindung besteht (sozialer Wohnungsbau).
Das Grundbuchamt erstellt gegen eine geringe Gebühr einen Grundbuchauszug, der die rechtliche Vorgeschichte des Objekts dokumentiert (Hypotheken, Grundschulden, Wohnrechte, Wegerechte, Nießbrauch oder Zwangsversteigerungsvermerke).

Finanzierung sichern: Zehn Prozent sind sofort fällig
Sichern Sie vor dem Versteigerungstermin die Finanzierung des Objekts. Sie müssen beim Termin zwar nur zehn Prozent anzahlen, haften aber für den gesamten Betrag. Kalkulieren Sie zusätzlich etwa fünf Prozent für Anschaffungsnebenkosten ein (Grundbucheintragung, Grunderwerbsteuer).
Die Sicherheitsleistung in Höhe von zehn Prozent des Verkehrswertes müssen Sie vor Ihrem ersten Gebot hinterlegen. Diese Summe können Sie seit Februar 2007 nicht mehr bar zahlen. Der Rechtspfleger akzeptiert aber einen von Ihrem Kreditinstitut ausgestellten Verrechnungsscheck oder einen Bundesbankscheck, der frühestens am dritten Tag vor dem Versteigerungstermin ausgestellt wurde. Möglich ist auch eine selbstschuldnerische Bankbürgschaft.
Die Restsumme müssen Sie bis zum Verteilungstermin zahlen.

Die Bietstunde: Die richtige Taktik wählen
Die Versteigerung unterteilt sich in zwei Abschnitte: den Bekanntmachungstermin und die Bietstunde.
Im Bekanntmachungstermin verliest der Rechtspfleger den Grundbuchinhalt, Versteigerungsbedingungen und andere Formalien. Achten Sie auf Unbekanntes und bitten Sie ihn notfalls anschließend um Aufklärung.
In der gesetzlichen Bietstunde geben die meisten Interessenten ihr Angebot erst in den letzten fünf Minuten ab. Durch ein frühes Gebot können Sie Konkurrenten aus dem Feld schlagen – eine sinnvolle Taktik, wenn Sie sich im Vorfeld mit der Gläubigerbank geeinigt haben. Niedrige Anfangsgebote verärgern allerdings die Gläubigerbank – unter Umständen gibt sie dann selbst ein deutlich höheres Gebot ab. Setzen Sie sich ein Limit und lassen Sie sich auf keinen Fall hochtreiben – Sie sind nicht in der Spielbank!
Freuen Sie sich aber nicht zu früh, wenn kein Konkurrent mitgeht. Bei einem Ersttermin können Gebote unter 70 Prozent des Verkehrswertes von den Gläubigern abgelehnt werden, unter 50 Prozent muss sogar der Zuschlag verweigert werden. Beim Zweittermin gelten diese Einschränkungen nicht.


Alle Informationen und Angaben erfolgen ohne jegliche Gewähr für Aktualität, Richtigkeit und Vollständigkeit. Sie sind keinesfalls als Beratungsleistungen oder Angaben im Sinne der Erfüllung einer Informationspflicht zu verstehen. Zur steuerlichen und rechtlichen Beratung verweisen wir auf die Angehörigen der steur- und rechtsberatenden Berufe.

 

 

 


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